Seguro de comunidad de propietarios: qué cubre y cuándo es obligatorio en Murcia

¿Eres presidente de tu comunidad, administras varias fincas o acabas de comprar un piso en el centro de Murcia y nadie te ha explicado si el edificio está obligado a tener seguro? La respuesta corta es que no, salvo que vivas en Madrid o la Comunidad Valenciana. Pero que no sea obligatorio no significa que sea prescindible: si mañana se desprende un trozo de fachada sobre un coche aparcado en la calle, o el ascensor falla y lesiona a un vecino, la factura la pagáis entre todos los propietarios, sin límite y a través de una derrama. Te contamos qué cubre exactamente este seguro, qué dice realmente la ley y qué deberíais revisar antes de la próxima junta ordinaria.

Qué es el seguro de comunidad y en qué se diferencia de tu seguro de hogar

El seguro de comunidad protege el continente comunitario: la estructura del edificio y todo lo que es de uso y disfrute compartido por los vecinos. Tu seguro de hogar particular, en cambio, protege únicamente tu vivienda: el interior de tu piso (continente privativo) y tus muebles y pertenencias (contenido).

Son dos pólizas distintas, con distinto tomador (la comunidad, frente a cada propietario) y que no se solapan salvo en un punto conflictivo habitual: las tuberías. Una avería en una tubería comunitaria que discurre por patinillos o zonas comunes es cosa del seguro de comunidad; una fuga dentro de tu propia instalación privativa es cosa de tu seguro de hogar. Cuando el origen del daño no está claro, ahí suelen empezar las discusiones entre vecinos: te lo explicamos con más detalle en quién paga una rotura de tubería, la comunidad o tu seguro particular.

Quién cubre qué: comunidad vs. hogar individual

¿Es obligatorio el seguro de comunidad en Murcia?

A nivel nacional, la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a ninguna comunidad de propietarios a contratar un seguro. Solo dos comunidades autónomas han legislado en sentido contrario:

• Madrid: la Ley 2/1999, de Medidas para la Calidad de la Edificación, exige en su artículo 24 que todos los edificios cuenten con un seguro que cubra, como mínimo, incendio y daños a terceros.

• Comunidad Valenciana: la Ley 8/2004, de la Vivienda, obliga en su artículo 30 a asegurar tanto las viviendas como los elementos comunes del edificio frente a incendio y daños a terceros.

En Murcia y en el resto de España, la decisión es voluntaria y se toma en junta de propietarios, con el voto favorable de la mayoría simple de los asistentes (artículo 17.7 de la LPH). Eso sí, "voluntario" no siempre significa "opcional en la práctica": muchas hipotecas sobre locales o garajes comunitarios lo exigen como condición del préstamo, y no pocos estatutos internos de la propia comunidad lo incorporan como obligación interna, aunque la ley autonómica no la imponga.

Qué pasa si tu comunidad no tiene seguro y hay un siniestro grave

Aquí está el verdadero riesgo. Si la comunidad no tiene seguro y se produce un siniestro grave —una caída de fachada, un incendio en el portal, una avería del ascensor con lesionados—, no hay aseguradora que absorba el coste. La comunidad responde con cargo a los propietarios, cada uno según su coeficiente de participación (artículo 9.1.e LPH), mediante una derrama extraordinaria que no tiene techo legal: si la reparación o la indemnización cuesta 80.000 €, se reparten 80.000 €.

Y hay un segundo problema que muchas comunidades desconocen: si sucede algo catastrófico como una inundación por lluvias torrenciales o un terremoto —riesgos nada teóricos en una región expuesta a episodios de DANA como la Región de Murcia—, el Consorcio de Compensación de Seguros solo indemniza si existe una póliza ordinaria en vigor sobre el edificio. Sin seguro contratado, tampoco hay red de seguridad pública para el riesgo extraordinario.

Si eres presidente, hay un matiz que te afecta de forma personal: aunque la responsabilidad recae en primer lugar sobre la comunidad como conjunto, en según qué circunstancias tu propio patrimonio puede quedar expuesto. Lo desarrollamos con un caso concreto en responsabilidad civil del presidente de comunidad ante una caída de fachada.

El fondo de reserva no sustituye al seguro

Toda comunidad está obligada por ley a mantener un fondo de reserva, regulado en el artículo 9.1.f de la LPH, dotado con un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario (el umbral se elevó desde el 5% con el Real Decreto-ley 7/2019). Su función es cubrir obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio, no sustituir a un seguro.

La propia ley permite usar parte de ese fondo para pagar la prima de un seguro o un contrato de mantenimiento de las instalaciones generales. Pero hacerlo reduce el colchón disponible para reparaciones urgentes, así que uno no reemplaza al otro: el fondo de reserva paga arreglos previstos o corrientes; el seguro responde ante lo imprevisto y ante reclamaciones de terceros, sin depender de cuánto haya ahorrado la comunidad ese año.

Cómo se contrata y qué revisar cada año

Contratar, cambiar de aseguradora o modificar de forma sustancial las coberturas del seguro de comunidad se decide en junta, incluyéndolo como punto del orden del día, y basta con la mayoría simple de los propietarios presentes (artículo 17.7 LPH). El coste se reparte después según el coeficiente de participación de cada vivienda o local.

Dos puntos que suelen olvidarse año tras año:

• Actualizar el capital asegurado tras reformas. Si el edificio ha rehabilitado fachada, ha instalado un ascensor nuevo o ha ampliado zonas comunes y la póliza no se ha actualizado, la comunidad puede estar infraasegurada: en caso de siniestro parcial, la aseguradora aplica la regla proporcional y paga menos de lo que realmente cuesta reparar.

• Revisar la póliza cada año, no solo renovarla por inercia. Comprobar que el capital, las coberturas de daños por agua y la responsabilidad civil siguen ajustados a la realidad actual del edificio evita sorpresas justo cuando más se necesita la cobertura.

Murcia: qué deberían revisar los presidentes y administradores antes de la próxima junta

En el centro histórico de Murcia y en muchas pedanías conviven edificios con más de 40 o 50 años con promociones recientes. Antes de la próxima junta ordinaria, conviene comprobar:

• Si el capital asegurado en fachada y cubierta refleja el estado real del edificio, sobre todo en construcciones antiguas.

• Si la póliza cubre daños por agua en las tuberías comunitarias, un siniestro frecuente en edificios con instalaciones envejecidas.

• Si la responsabilidad civil cubre adecuadamente el ascensor y las zonas comunes, incluyendo garajes y trasteros.

• Si, dado el riesgo de tormentas y episodios de lluvia intensa en la Región, la comunidad tiene una póliza en vigor que active la cobertura del Consorcio para riesgos extraordinarios.

Preguntas frecuentes

¿Puede el ayuntamiento o los propios estatutos obligar a tener seguro aunque la ley autonómica no lo haga? Sí. Al margen de Madrid y la Comunidad Valenciana, algunos ayuntamientos exigen seguro para autorizar determinadas obras o actividades, y los estatutos internos de una comunidad pueden incorporarlo como obligación propia, aunque no exista ley autonómica que lo imponga.

¿El fondo de reserva sustituye al seguro de comunidad? No. El fondo de reserva es un ahorro obligatorio para obras de conservación y reparación; el seguro cubre siniestros imprevistos y responsabilidad frente a terceros. Son complementarios, no intercambiables.

¿Qué pasa si compro una vivienda y la comunidad no está asegurada? Pasas a responder, según tu coeficiente de participación, de cualquier derrama que se derive de un siniestro futuro sin cobertura, igual que el resto de propietarios. Comprobar la póliza de la comunidad antes de comprar es tan importante como revisar las cuentas o si hay derramas pendientes.

Cómo podemos ayudarte

En AMB Seguros llevamos años asesorando a comunidades de propietarios y administradores de fincas en Murcia sobre qué capital asegurar y qué coberturas realmente encajan con cada edificio, ya sea un bloque del centro o una urbanización de las pedanías. Puedes consultar las coberturas de nuestro Seguro de Comunidades, venir a nuestra oficina del centro de Murcia con la póliza actual bajo el brazo, o resolverlo todo por WhatsApp o videollamada sin moverte de casa: revisamos la cobertura, el capital asegurado y te decimos con claridad si hay infraseguro. Si además quieres entender mejor la diferencia con tu propia póliza particular, aquí tienes nuestra guía de modalidades del Allianz Hogar.

Pide tu revisión sin compromiso

Si eres presidente, administrador o simplemente un propietario que quiere dormir tranquilo, contacta con nosotros y revisamos juntos la póliza de tu comunidad antes de la próxima junta.